can hệ tới diễn biến cơn sốt đất nền tại các thị xã, quận vùng ven TP HCM và các tỉnh giáp giới, cũng như tại những đặc khu kinh tế (ĐKKT) mai sau Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc, PV vừa mang cuộc đàm đạo có ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA).
 |
| Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA. (Ảnh: Tuổi Trẻ). |
Thưa ông, những tháng đầu năm nay cho thấy hiện trạng sốt đất liên tiếp tục ra tại các thị xã, huyện vùng ven TP HCM và tại các đặc khu tương lai. Liệu đây đã là dấu hiệu của "bong bóng" bất động sản (BĐS) năm 2018?
Ngay từ đầu năm 2017, HoREA đã cảnh báo về rủi ro sốt đất nền và condotel. Sau chậm tiến độ, Thành ủy, UBND TP HCM chỉ đạo quyết liệt thì ngăn lại được cơn sốt khi bấy giờ. Nhưng đến cuối năm nhận thấy có các dấu hiệu nên Hiệp hội lại cảnh báo về việc cơn sốt đất nền quay trở lại.
Tôi cho rằng, cơn sốt ảo giá đất nền ở các thị xã, huyện vùng ven TP HCM và ở các ĐKKT ngày mai ngày nay đang ở công đoạn đỉnh điểm rồi. Nó mang thể coi là tín hiệu "bong bóng" nhưng chỉ diễn ra cục bộ ở một số địa phương có đủ cả các điều kiện khách quan và chủ quan mà thôi. Điều kiện khách quan chính là định hướng tăng trưởng ĐKKT của nhà nước và điều kiện chủ quan là hoạt động thổi giá, thông lưng mang cán bộ cơ sở để lũng đoạn thị phần BĐS của đội đầu nậu, cò đất…
Như tại TP HCM hiện nay, thị trường trung tâm của cơn sốt đất là quận 9, bên cạnh đó còn sở hữu các huyện 12, quận Thủ Đức, thị xã Củ Chi…
những địa phương xảy ra hiện tượng sốt đất đều đã phải tung cán bộ ra cộng với cơ sở tụ họp khắc phục. Như TP HCM đã chỉ đạo UBND những huyện, quận cùng hài hòa để kiểm soát cơn sốt đất hiện nay, đồng thời buộc phải phải công khai đầy đủ thông tin để điều hành thị trường, cảnh báo người dân tỉnh ngủ lúc đầu tư… Tôi nghĩ chỉ mất khoảng tới sẽ kiểm soát được tình hình, thực tại khoảng hai tuần nay thị phần đã mang tín hiệu kiểm soát được một tí rồi.
Ở các địa phương sắp lên ĐKKT cũng đang mang các giải pháp rõ rệt, vừa qua nhất là cả ba nơi Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) đều đã mang lệnh tạm bợ dừng giao dịch, chuyển giao, chuyển nhượng Công trình, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Ông có thể so sánh những điểm khác biệt giữa hiện trạng sốt nóng đất nền bây giờ so có thị trường BĐS năm 2007 – thời khắc xảy ra "bong bóng" BĐS?
Sự khác biệt thứ nhất về chính sách nguồn vốn vay, năm 2007, Chính phủ thực hiện việc khuyến khích phát triển tín dụng nên phát triển nguồn vốn vay năm chậm tiến độ lên tới hơn 37%, trạng thái cho vay dưới chuẩn đa dạng dẫn đến không kiểm soát được chiếc tiền…
trong khi chậm tiến độ, năm 2017 gần đây Chính phủ lại vận dụng việc thắt chặt nguồn đầu tư làm cho vững mạnh nguồn vốn vay chỉ hơn 18%, năm 2018 này dự định Thống kê cũng chỉ ở mức 18%. Lịch trình hạn chế tín dụng vào BĐS đã được đưa ra, cả khách vay lẫn nhà băng đều đã với các bài học xương máu rồi nên việc kiểm soát loại tiền cho vay sẽ chặt chẽ hơn trước (các mục tiêu về nguồn hỗ trợ và điều kiện cho vay cũng đều chặt chẽ hơn…).
Xét về những tầng lớp BĐS, năm 2007, chỉ trừ phân khúc căn hộ vừa túi tiền, còn lại tầng lớp căn hộ cao cấp và đất nền đều xảy ra tình trạng sốt hot trên cả nước.
Còn hiện giờ, tình trạng nóng sốt chỉ xảy ra ở phân khúc đất nền, đặc trưng là đất nền phân lô hộ lẻ, đất nền chia theo thửa và đất nền phân lô trái phép - những cái đất ko đủ hạ tầng pháp lý được mua bán qua hình thức giấy viết tay, vi bằng thừa phát lại. Và việc sốt hot đất nền này cũng chỉ xảy ra cục bộ ở một số địa phương như vùng ven TP HCM và những khu vực chuẩn bị lên ĐKKT mà thôi.
Chỉ trong các tháng ngắn ngủi đầu năm, cơn sốt đất nền đã lan từ những quận, huyện vùng ven TP HCM sang những tỉnh giấc lân cận. Theo ông, nguyên nhân do đâu dẫn tới sự lan rộng chóng vánh này?
mang toàn bộ căn nguyên làm cho sốt đất vùng ven TP HCM bị đẩy cao và lan nhanh ra những tỉnh thành lân cận. Trước nhất phải đề cập đến việc TP HCM vừa mới đây đã mang nhiều quyết sách to, trong ngừng thi côngĐây với định hướng vững mạnh "Thành xã sáng tạo phía Đông" (tại khu vực quận hai, thị xã 9 và quận Thủ Đức).
Thứ 2 là do hệ thống cơ sở, đặc biệt là cơ sở giao thông của khu vực ngày một được hội tụ đầu cơ (mở rộng kết nối vành đai 2 mang các con phố Phạm Văn Đồng, đầu cơ tăng trưởng những tuyến metro…). Đây chính là 1 trong các nguyên tố quan trọng nhất kéo theo sự lớn mạnh về giá của BĐS những thành thị phụ cận TP.
Thứ ba, khi nhà đầu tư cân nói, so mang những thị phần ngoại tệ, vàng, chứng khoán… thì thị phần BĐS được hy vọng đa dạng về hiệu quả đầu tư.
Thứ tư, tâm lý người Việt lâu đời (xuất phát trong khoảng nông thôn, sinh sống theo nhà đất riêng lẻ) là muốn với đất nền.
Thứ 5, căn nguyên trực tiếp chính là do bị tác động tâm lý sau vụ cháy chung cư Carina vừa rồi, sau Đó Cảnh sát PCCC liên tục kiểm tra và phát hiện phổ biến sai phạm tại các chung cư… làm tâm lý người dân càng bất an khiến cho phổ thông người vốn có ý định sắm chung cư đã chuyển qua lựa chọn mua đất nền để định cư.
Thứ 6, là do Quyết định 60/2017 của UBND TP HCM quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đã sở hữu hiệu lực 4 tháng rồi nhưng việc triển khai thực hiện lại chưa quyết liệt (Quyết định này khác Quyết định số 33 trước đây).
rốt cuộc, 1 trong những nguyên nhân quan trọng dẫn tới sự lan rộng của cơn sốt đất hiện tại là do giới đầu nậu, cò đất thông lưng có một số cán bộ cấp cơ sở, tung tin thất thiệt "thổi giá, tạo sóng" khiến cho thị trường xáo động. Trong cơn sốt đất, thậm chí phổ quát người còn sẵn sàng ôm cả đất nông nghiệp để chờ đợi thời cơ bán lại kiếm lời…
Xin ông Tìm hiểu thêm về các rủi ro mà nhà đầu cơ mang thể gặp phải khi ôm ấp đất nông nghiệp trong cơn sốt đất hiện nay?
Đất nông nghiệp hiện được phân lô theo diện tích 500 m2 tiền ẩn nguy cơ sau này chủ đất mang thể chuyển mục đích sử dụng thành đất ở trái phép, vì 500 m2 là đã tương đương diện tích của một biệt thự hạng sang rồi (biệt thự thường mang thể rộng trong khoảng 200 – 1000 m2).
sở hữu diện tích nhỏ tương tự, nếu cung ứng nông nghiệp công nghệ cao thì vẫn có thể được, bên cạnh đó phân lô đất nông nghiệp tương tự rất dễ xảy ra biến tướng bởi diện tích phân lô giống có đất nhà ở (diện tích chỉ 50 – 70 m2), sẽ khó mà kiểm soát được nếu như cơ quan cấp cơ sở vật chất nhắm mắt làm cho ngơ hoặc có thông đồng có giới đầu nậu…
các bạn đất nông nghiệp cũng phải đối mặt với rủi ro về mặt pháp lý vì cái đất này không được công nhận là đất ở. Quý khách phải mua nhà nông nghiệp mang giá đất ở thì sẽ thiệt thòi rất lớn ví như đất Đó sau này ko được quy hoạch thành đất ở.
Hiệp hội BĐS TP HCM đã đưa ra khuyến cáo, người dân đầu tư căn hộ nền thì nền đất phải có sổ đỏ, đất ở thì mới xin phép vun đắp được. Nếu bên bán mà cung ứng cả sổ đỏ và giấy phép xây dựng thì rất yên tâm, chứ đầu tư căn hộ nền, đất nông nghiệp bằng giấy viết tay, vi bằng thừa phát lại thì sau này ko có căn cứ pháp luật để đảm bảo lợi quyền của quý khách.
Nhà đầu tư thứ cấp đầu cơ ồ ạt chứ người với nhu cầu thực rất ít, người đầu cơ rút cục bao giờ cũng chịu thiệt hại nặng nề… bên cạnh đó, sau cơn sốt đất, khi giá đất quay trở lại giá trị thật thì sẽ gây thiệt hại rất to cho các nhà đầu cơ lướt sóng nên nhà đầu tư thứ cấp cần khôn xiết tỉnh ngủ trước những diễn biến của thị trường…
Xin cảm ơn ông!
Vietnambiz
Hello, my name is Jack Sparrow. I'm a 50 year old self-employed Pirate from the Caribbean.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét